初心者向けリートの基本講座│年3%を得る

お金の知識

リートとは

リートとは、投資信託の一種です。
投資家からお金を集めて不動産を買います。
得られた収益は、投資家に分配します。

不動産を取得、運営するのは、不動産投資法人です。
株取引と同じように、東証で売買することができます。

リートの仕組み

リートの仕組みは簡単です。

投資家からお金を集めて、投資法人が物件を購入&運営、得られた収益を投資家に分配します。

例えば、JR京都駅前にあるイオンモールKYOTOは、取得価格が約210億円です。
210億円を、個人や法人で用意するのは大変です。

そこで、投資家をたくさん募集することで、資金を用意します。
例えば、ひとり100万円で2万1千人を集めれば、取得できる計算になります。

リートは上昇し続けている

リートの価格は、上昇し続けています。

2003年から2021年までの18年間で、以下のような上昇となっています。
東証REIT指数・・・約4倍
日本株・・・約3.5倍

株式と比べて、リートの方が成績が良かったと言えます。

リートのメリット

リートのメリットは、以下のような内容が挙げられます。
・リアルタイム売買ができる
・分配金利回りが高い
・不動産オーナーの一人になることができる

分配金利回りが高い

リートの分配金利回りは、高いと言えます。

リートの分配金利回りの平均は3.5%前後です。
一方、東証一部上場銘柄の配当利回りの平均は、2.0%前後になっています。

J-REITの分配金利回りが高い背景に、利益の90%以上を分配すれば、法人税が課されない仕組みがあります。

*利回りは常に変動しています。

不動産オーナーの一人になることができる

間接的に、不動産オーナーの一人になることができます。

不動産オーナーの一人と言っても、ピンとこないかもしれません。
そこで、株式で考えれば、イメージしやすいかもしれません。

株式の場合、株式購入により、株主の一人になることができます。
リートの場合、リート購入により、不動産オーナーの一人になることができます。

リートのデメリット

リートにはデメリットもあります。
デメリットには、以下のような内容が挙げられます。

・元本保証がない
・分配金が減る可能性がある
・災害リスク
・金利変動リスク

元本保証がない

リートの取り引き価格は、常に変動しています。
買った価格よりも安くなり、元本割れする可能があります。

分配金が減る可能性がある

分配金も、変動します。
分配金が減ることで、利回りが悪化する可能性があります。

災害、政情リスク

災害や政情の影響により、分配金が減る場合があります。
分配金が減ることで、利回りが悪化します。

影響は、直接的なダメージと、間接的なダメージが考えられます。
災害等による、不動産への直接的なダメージと、災害や政情による、渡航制限や物流の停滞などが考えられます。

金利変動リスク

投資法人は、銀行から借り入れもしています。
金利が上昇することで、投資家への分配金が少なくなります。

金利が上昇することで、銀行への支払いが多くなり、投資家へ支払う分配金が少なくなります。

リートの市場規模

リートの市場規模は、小さいと言えます。
リートの市場規模は、株式市場の2%~3%程度です。

J-REIT全体の時価総額は、約17兆円になります。
一方、東証1部全体の時価総額は、約710兆円になります。
(2021年秋頃)

株式市場から見ると、市場規模は小さいと言えるでしょう。

J-REITのセクター

リートは、6つのセクターに分かれています。
セクターとは、不動産ジャンルのことを指します。
例えば、住宅リートであれば、居住用不動産を指します。

それぞれのセクターの、特徴を見ていきたいと思います。

住宅リート

住宅リートには、以下のような特徴があります。
・居住用マンションに投資
・景気の影響を受けにくい
・分配金が安定している
・入居率が高い(98%前後)
・コロナ渦で空室率上昇傾向がある

ヘルスケアリート

・高齢者施設に投資(サ高住、有料老人ホーム、グループホーム)
・少子高齢化の影響で、ニーズが高い
・成長性がある
・賃料、稼働率が安定している
・歴史が浅く、規模が小さい

物流リート

・倉庫などの物流センターに投資
・業績好調(ネット通販が背景)
・賃料。稼働率が安定している
・分配金が安定している
・成長が見込める

商業施設リート

・商業施設に投資する
・イオンなど大きな施設に投資する
・業績が悪化している(ネット通販、新型コロナが背景)
・将来性が悲観されている

ホテルリート

・ホテルに投資する
・景気の影響を受けやすい
・イベントや流行で利回りが良くなる(オリンピック、中国人爆買い等)
・社会情勢、政情の影響を受けやすい(日中関係悪化、新型コロナ等)

オフィスリート

・オフィスビルに投資する。
・市場規模がもっとも大きいセクター
・景気の影響を受けやすい
・賃料、稼働率が安定しない

バランスの良い投資を行う

リートへの投資割合を決める

最初に、リートに投資する割合を、決定する必要があります。

リートに一点集中することは危険と言えます。
リート市場全体に問題が起こった場合、資産全体に影響が及びます。

一般的に、投資ではリスク分散することが重要と言われています。
リスク分散を考えると、リートへ投資する割合は、投資予算の10%~20%が無難であると考えます。

セクターを決定する

次は、どのセクターに投資するかを決める必要があります。

セクターの選び方に正解はありません。
投資家の考え方により、セクターの選び方は異なります。

6種類のセクターにまんべんなく投資してもいいですし、1つのセクターに集中的に投資しても良いと考えます。

投資家により、以下のような強みがあります。
強みを活かして、セクターを選びましょう。
・特定のセクターに興味が強い
・特定のセクターに関連する仕事をしている
・チャート分析が得意
・ファンダメンタルズ分析が得意

どこで買うか

REITは、証券会社を通じて購入します。

コメント

タイトルとURLをコピーしました